Alugar ou comprar imóvel: qual vale mais a pena?

Depende de três relações: quanto o aluguel custa em proporção ao preço do imóvel, quanto o dinheiro rende investido comparado aos juros do financiamento e quanto o imóvel valoriza. Não existe resposta que sirva para todo mundo, por isso a calculadora faz a conta com os seus números.

No cenário padrão (imóvel de R$ 500.000,00, entrada de R$ 100.000,00, aluguel de R$ 2.000,00, financiamento a 11,5% e investimento a 13,9% ao ano), quem aluga e investe a diferença termina à frente depois de 30 anos: R$ 780.794,05 comprando contra R$ 3.053.832,67 alugando, em valores de hoje.

Os dois partem do mesmo dinheiro e gastam o mesmo por mês. Quem compra paga a entrada e os custos de aquisição; quem aluga investe esse mesmo valor no primeiro dia. No cenário padrão, são R$ 100.000,00 de entrada mais R$ 20.000,00 de ITBI e escritura.

Todo mês, o orçamento de cada um é o maior entre o custo de comprar (parcela mais manutenção) e o aluguel. Quem gastou menos investe a diferença. Depois de quitado o imóvel, quem comprou passa a investir o equivalente ao aluguel que não paga.

No fim de cada ano, o patrimônio de quem compra é o imóvel valorizado, menos o saldo devedor, mais o que investiu. O de quem aluga é a carteira de investimentos.

Aí a comparação muda de lado. Alugar só compete com comprar se a diferença entre a parcela e o aluguel for investida todo mês, com disciplina, por décadas. Se ela for gasta, quem aluga termina sem patrimônio, e o imóvel quitado vence com folga.

A parcela do financiamento funciona como uma poupança forçada. Para muita gente, esse é o argumento mais forte a favor de comprar, e ele não aparece em nenhuma taxa.

É a valorização anual do imóvel a partir da qual comprar passa a compensar, mantidas todas as outras premissas. Se você acredita que o imóvel vai valorizar mais do que isso, comprar vence; se menos, alugar e investir vence.

Como referência, o padrão da calculadora é 4,5% ao ano, perto da inflação. Historicamente, imóveis residenciais no Brasil acompanham a inflação no longo prazo, com ciclos longos acima e abaixo dela.

Os investimentos de quem aluga (e o que quem compra investe depois) pagam IR pela tabela regressiva da renda fixa, aporte por aporte: 22,5% até 180 dias, 20% até 360, 17,5% até 720 e 15% depois disso. O valor mostrado é o líquido, como num resgate total naquela data.

Se você investiria em algo isento, como LCI, LCA ou poupança, marque a opção de investimento isento de IR. Do lado do imóvel, a calculadora não cobra IR sobre ganho de capital na venda nem custos de corretagem: o patrimônio é o valor do imóvel, não o que sobraria vendendo.

São o ITBI, cobrado pela prefeitura (de 2% a 3% do valor na maioria das capitais), mais escritura e registro em cartório. Somados, costumam ficar entre 3% e 5% do imóvel; o padrão é 4%. É dinheiro que sai no dia da compra e não volta, e quem aluga começa investindo esse valor.

São os valores descontados da inflação, em poder de compra atual. Daqui a 30 anos, R$ 1 milhão compra muito menos do que hoje; em valores de hoje, a calculadora mostra quanto aquele patrimônio vale em dinheiro de agora. Valores nominais são os que aparecerão de fato no extrato.

Seguros obrigatórios e taxa de administração do financiamento, uso do FGTS, condomínio e IPTU (que, em geral, os dois lados pagam), custos de mudança e de venda do imóvel. Também não mede o que não tem preço: a segurança de não depender do proprietário, de um lado, e a liberdade de mudar de cidade, do outro.

É uma projeção com taxas constantes. Não é garantia de resultado nem recomendação de investimento.