Financiamento & Amortização Extra

No SAC a amortização é fixa: todo mês você abate a mesma fatia da dívida. Como os juros incidem sobre um saldo que só diminui, a parcela cai mês a mês — a primeira é a mais cara de todo o contrato.

Na PRICE a parcela é constante do começo ao fim. No início quase tudo dentro dela é juros e quase nada abate a dívida; a amortização só ganha peso na segunda metade do contrato.

Nas mesmas condições, a PRICE custa mais juros no total, porque o saldo devedor cai mais devagar. Em troca começa mais barata, o que às vezes é justamente o que faz a renda exigida caber na aprovação do crédito.

Este simulador modela a redução de prazo, que é a opção que economiza mais juros: a parcela segue igual e o contrato simplesmente termina antes.

Reduzir a parcela alivia o orçamento no mês, mas mantém a dívida viva pelo prazo inteiro, rendendo juros até o fim. Os dois caminhos existem no banco e a escolha é sua na hora de amortizar. Se você pretende reduzir a parcela, a economia mostrada aqui será maior que a que você vai obter.

Porque a amortização extra não paga juros: ela vai inteira contra o saldo devedor. E é sobre esse saldo que todos os juros dos anos seguintes serão calculados.

Cada real abatido hoje elimina, junto, todos os juros que ele geraria até o fim do contrato. Por isso o efeito é desproporcional no começo do financiamento e vai perdendo força conforme a quitação se aproxima.

Não. Aqui aparece a parcela de juros mais amortização, que é o núcleo do financiamento. A cobrança real ainda soma os seguros obrigatórios MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel), além da taxa de administração mensal do contrato.

Esses acréscimos variam conforme o banco, a idade do comprador e o valor do imóvel, e costumam pesar alguns pontos percentuais sobre a parcela. Use o resultado daqui para comparar cenários, prazos e sistemas de amortização; use a proposta do banco para o valor exato que vai sair da conta.

O Custo Efetivo Total reúne numa única taxa anual tudo o que você paga além do dinheiro emprestado: juros, seguros, tarifa de avaliação do imóvel e taxa de administração. É o número que permite comparar propostas de bancos diferentes em pé de igualdade.

A taxa de juros da propaganda é sempre menor que o CET, porque deixa esses custos de fora. No campo de taxa deste simulador vale informar o CET da proposta, e não a taxa anunciada: o resultado fica bem mais perto do custo real.

O prazo longo resolve um problema imediato — a parcela cabe no orçamento e na renda exigida pelo banco — e cria outro: o saldo devedor cai devagar e os juros se acumulam por muito mais tempo.

Simule os dois prazos aqui e compare o total de juros pagos. Uma saída comum é contratar o prazo longo pela segurança da parcela menor e amortizar por fora sempre que sobrar dinheiro: você fica com a folga do prazo longo e um custo mais próximo do prazo curto.

O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada, e é sobre ele que os juros correm. Os custos de aquisição não entram na conta: ITBI, escritura e registro são pagos à vista, fora do financiamento, e somam em torno de 4% a 5% do valor do imóvel na maioria dos municípios.

Na prática, quem tem exatamente a entrada informada aqui ainda precisa de uma reserva adicional para conseguir fechar o negócio.